Le Covid-19 a provoqué une crise sanitaire, sociale et économique qui accélère les tendances préexistantes. Cela a des conséquences majeures sur la mobilité urbaine, la manière dont les gens travaillent et l’utilisation des bâtiments. Mais comment l’épidémie affecte-t-elle le développement urbain et l’immobilier dans le Grand Paris? Quelles sont aujourd’hui les perspectives pour les différents types de biens et les quartiers de la ville?
Imaginé il y a plus d’une décennie, le projet du Grand Paris vise la transformation de l’agglomération parisienne en une métropole mondiale. Avec comme principaux projets le désenclavement des territoires «périphériques» pour réduire les inégalités, le développement d’infrastructures modernes plus en phase avec le rayonnement de l’aire urbaine, la conception d’une ville durable et l’amélioration du cadre de vie de ses habitants. Ces objectifs et engagements au long cours des pouvoirs publics, ainsi que les développements structurants associés, ne sont pas remis en cause par la crise sanitaire.
Cependant, l’impact économique de la pandémie est déjà visible et devrait affecter plusieurs quartiers d’affaires au sein de la première couronne parisienne. Le choc du Covid-19 sur le PIB français, qui a baissé de 8,3% en 2020 et dont la progression devrait rester modeste en 2021, pourrait entretenir l’attentisme des entreprises du tertiaire sur leur consommation de mètres carrés.
Les quartiers commerciaux qui attiraient des investissements spéculatifs avant la crise sont naturellement ceux qui souffriront le plus. C’est le cas de Saint-Ouen-Saint-Denis Pleyel et de La Défense Cœur, où de nombreux projets qui n’avaient pas encore été loués ont perdu leur financement bancaire et où de nombreux immeubles de bureaux restent vides.
A l’inverse, Nanterre-La Folie, Paris-Sud Bagneux et Paris Est Vincennes-Pantin-Bagnolet semblent bien mieux placés pour tirer profit de la crise. Ces zones, bénéficiant d’une plus grande mixité urbaine, sont davantage adaptées aux changements cycliques et structurels. Par exemple, un quartier comme Terrasses de l’Arche (Nanterre-La Folie) répond de manière adaptée aux besoins et types d’usage post-crise, car il se compose d’immeubles de faible hauteur, de plus d’espaces verts et d’un équilibre entre logements, bureaux et services qui séduit les entreprises autant que les salariés.
La revanche de la petite couronne parisienne
Dans le secteur de l’immobilier résidentiel, la pandémie a entraîné un effondrement global de la construction de nouveaux logements en 2020, et les permis de construire ne se sont pas encore redressés. Mais au-delà de cette évolution cyclique, la crise n’a pas provoqué de rupture totale avec le passé; elle a davantage joué un rôle de catalyseur de mégatendances.
L’offre et la demande de biens immobiliers dans le Grand Paris continueront d’être portées par de multiples facteurs: la recherche d’espace au sein de l’agglomération, l’accès aux transports en commun avec notamment le réseau de métro du Grand Paris Express (avec l’ambition à long terme de faire du centre de Paris une zone définitivement piétonne), des quartiers plus verts et le développement des «tiers-lieux», c’est-à-dire des espaces de coworking au sein de nouveaux ensembles résidentiels. Nous assistons par conséquent à un regain d’intérêt pour la première couronne, qui répond à l’aspiration des gens à une qualité de vie élevée dans le centre de Paris.
Hausse du coliving et normes de conception
Une autre tendance forte est le «coliving» – une alternative aux formes traditionnelles de logement et un phénomène que la crise a amplifié plutôt qu’enrayé. Cette approche flexible en matière de logement permet à des communautés de travailleurs ou d’étudiants d’accéder à des espaces de vie partagés assortis d’offres de services personnalisées et de baux flexibles. Le coliving répond aux besoins actuels, dans un monde où l’évolution personnelle et professionnelle est beaucoup moins linéaire qu’auparavant.
Enfin, la crise sanitaire a en réalité renforcé les normes de conception des bâtiments, qu’il s’agisse d’immeubles résidentiels, de bureaux ou d’établissements touristiques. L’efficacité énergétique, la modularité et la circulation des personnes aux alentours des bâtiments sont des priorités absolues. Aujourd’hui, plus que jamais, ces facteurs semblent être la clé du succès sur le marché immobilier.
Une nette accélération des tendances existantes
La pandémie façonne notre avenir et l’ampleur de la crise exige une grande réflexion sur la façon dont nous concevrons la ville et l’immobilier de demain. Dans le même temps, il est probable que les défis de la mobilité douce, du décongestionnement du centre-ville, de la performance énergétique et de l’ajout d’espaces de vie et de travail bien situés seront les principales influences du développement du Grand Paris au cours des dix prochaines années.
Auteurs: Fabrice Lombardo, responsable Real Estate, Swiss Life Asset Managers France
Première publication dans Les Echos le 24 février 2021
