Investir dans l’immobilier « Life Sciences » – défis et opportunités

Le succès rencontré par des entreprises comme BioNTech, implantée à Mayence (Allemagne), montre que les secteurs de la médecine, de la pharmacie, de la biotechnologie, de la biophysique et d’autres domaines similaires peuvent influencer le développement de villes entières.

Les sciences de la vie constituent l’un des principaux segments de croissance des économies européennes. Dans un classement établi l’an dernier par la société de conseil PwC, la catégorie des biens immobiliers dédiés aux sciences de la vie était la deuxième classe d’utilisation la plus prometteuse, devant les centres de données. Mais quelles opportunités et quels défis cette catégorie présente-t-elle réellement pour le secteur immobilier ?

Les branches qui composent le segment des sciences de la vie sont en pleine mutation structurelle : grâce aux progrès technologiques, de nombreux équipements deviennent de plus en plus petits et puissants. Par conséquent, les grands groupes sont rejoints par un nombre croissant de petites et moyennes entreprises qui opèrent avec succès sur le marché – et ce, avec des surfaces immobilières nettement plus réduites qu’il y a dix ans.

Par ailleurs, la tendance du « new work » touche également les entreprises des sciences de la vie : les collaborations interdisciplinaires et intersites s’imposent de plus en plus. Dans ce contexte, il est donc important de mettre en place des concepts modernes d’utilisation mixte qui combinent intelligemment différents types de surfaces – des laboratoires aux salles de conférence, en passant par le back-office et les espaces communs.

Au lieu de biens immobiliers hautement spécialisés et construits sur commande qui resteront la propriété d’une entreprise pendant plusieurs décennies, les solutions locatives gagnent en pertinence. Selon cette logique, les biens immobiliers modernes dédiés aux sciences de la vie sont désormais conçus en multilocation. Toutefois, il n’y a actuellement pas suffisamment de surfaces locatives (adaptées aux besoins des utilisateurs) pour répondre aux besoins des années à venir, notamment sur les sites bien établis et les clusters. Un besoin qui fait naître des opportunités particulièrement attrayantes pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs.

En général, les entreprises du secteur des sciences de la vie ont en commun un certain nombre de qualités qui en font des locataires très stables. Il s’agit souvent de groupes pharmaceutiques à forte solvabilité ou de start-up bien financées, pour qui les charges locatives ne représentent qu’une très faible part du budget total. Toutefois, ces entreprises sont fortement dépendantes de leurs succès en recherche et développement, raison pour laquelle leur modèle commercial doit être analysé en détail avant toute location.

Dans la plupart des cas, ces entreprises apportent un bénéfice tangible à la société en développant des produits et des solutions qui améliorent la qualité de vie, voire la longévité de la population. Dans un contexte où la durabilité sociale est un critère d’investissement de plus en plus valorisé, il s’agit d’un facteur déterminant pour une estimation de valeur.

En outre, les entreprises des sciences de la vie se distinguent souvent par leur fidélité à un même site. Cela s’explique par leurs exigences élevées en matière d’utilisation, leur approche de recherche à long terme et par une pénurie générale de surfaces locatives. A cet égard, il est important de souligner que malgré les progrès technologiques, les espaces « Life Sciences » sont difficilement substituables, car il est impossible de réaliser des analyses et des expériences en home office. Et contrairement au commerce de détail, les modèles commerciaux des sciences de la vie (et les surfaces qui y sont associées) ne peuvent pas être remplacés par des concurrents en ligne.

Les espaces dédiés aux sciences de la vie s’intègrent parfaitement dans les campus modernes. Sans aucun doute, un concept de sécurité efficace est une condition sine qua non à la réussite de l’implantation d’entreprises du « Life Sciences », en particulier des laboratoires – mais dans le même temps, une utilisation commune des surfaces peut faire naître de fortes synergies, y compris entre différents secteurs. Par exemple, la proximité des universités et des instituts de recherche est particulièrement cruciale, ne serait-ce que pour attirer une main-d’œuvre qualifiée. Il en va de même pour les secteurs de l’informatique, des technologies de communication et de l’industrie automobile et aérospatiale.

Dans la pratique, il s’est avéré que des sites existants étaient plus susceptibles d’évoluer vers les sciences de la vie au fil des ans si leur emplacement remplissait les bonnes conditions. Enfin, des espaces dédiés aux sciences de la vie peuvent être mis en place sur de nombreux sites où une unité destinée à l’industrie légère, voire un ensemble de bureaux, pourraient être aménagés. Mais une fois sur cette voie, il est difficile de revenir en arrière.

Les surfaces dédiées aux sciences de la vie sont globalement difficiles à reconvertir. Il est possible de transformer un atelier de production abandonné en bien immobilier « Life Sciences », mais une telle transformation nécessite des investissements majeurs, notamment dans une infrastructure de bâtiments très haute performance et des systèmes de sécurité plus poussés. Pour ce type d’utilisation haut de gamme, les locataires sont prêts à payer des prix au mètre carré qui ne seraient pas réalistes pour la plupart des autres surfaces.

Comme toujours, en matière d’opportunités comme de risques, tout est dans le détail : toutes les solutions locatives ne se valent pas. L’interface entre la société utilisatrice/locatrice et le bailleur/le propriétaire joue un rôle déterminant. Selon le lieu et la manière dont cette interface se présente, elle recèle des opportunités et des risques pour les deux parties dans la construction, l’exploitation et la possibilité d’une deuxième, voire d’une troisième utilisation.

Par conséquent, il est peu probable que ces biens puissent être réaménagés à un coût raisonnable une fois le cycle de location arrivé à expiration. Le propriétaire doit donc être entièrement convaincu des perspectives à long terme de son bien en tant que site dédié aux sciences de la vie.

Les exigences des locataires « Life Sciences » sont très élevées non seulement pendant la phase de construction, mais aussi pendant l’exploitation quotidienne. Il est donc important de ne pas interrompre l’approvisionnement, en particulier celui des installations techniques, et de minimiser les risques de défaillance.

Un entretien et une maintenance sans faille sont indispensables. Il est également nécessaire d’avoir une compréhension globale des processus sectoriels afin de traiter le locataire sur un pied d’égalité et de bien comprendre ses besoins.

A l’instar des locaux de production classiques, les biens dédiés aux sciences de la vie sont très gourmands en énergie, avec par exemple des installations cryogéniques puissantes (entrepôts frigorifiques) fonctionnant 24 heures sur 24 – d’où l’importance de la question du bilan énergétique de chaque bien immobilier.

Plus un concept énergétique est efficace et mûrement réfléchi et plus il est possible de produire de l’électricité en direct sur place, par exemple avec des installations photovoltaïques, plus les économies réalisées sur les frais d’exploitation sont importantes pour les locataires. Pour les promoteurs immobiliers et les gérants d’actifs, il est d’autant plus crucial de mettre en commun leurs expériences en matière de durabilité environnementale et de proposer un concept global adapté.