Le secteur résidentiel est depuis longtemps prisé des investisseuses et investisseurs, porté par des fondamentaux solides comme une forte demande locative, une offre limitée et une certaine stabilité économique. Néanmoins, il faut se demander pourquoi les investisseuses et investisseurs devraient aller au-delà du secteur résidentiel traditionnel et explorer une gamme variée de concepts d’habitation.
Le secteur immobilier est souvent segmenté en segments tels que les bureaux, le commerce de détail, la logistique, le résidentiel, la santé et l’hôtellerie, considérés comme des catégories traditionnelles. L’immobilier étant devenu une priorité pour bon nombre d’investisseuses et investisseurs, plusieurs thèmes connexes ont surgi. Citons à titre d’exemple les sciences de la vie dans le domaine de la logistique/des bureaux, les logements étudiants, les résidences et les sites de stockage privé dans la logistique.
Face à l’évolution du paysage immobilier, nous pensons qu’il est temps d’abandonner une perspective strictement sectorielle et d’adopter une approche thématique. Ce point de vue élargi ouvre de grandes possibilités visant à identifier les investissements qui généreront des flux de revenus futurs et amélioreront le rendement global des investisseuses et investisseurs. Ces thèmes sont façonnés par de puissantes mégatendances. En analysant les mégatendances qui influencent le monde, nous pouvons identifier les opportunités d’investissement les plus prometteuses, que ce soit dans des pôles, des quartiers ou des actifs individuels.
Au lieu de se focaliser sur le secteur résidentiel, nous pensons qu’il est plus judicieux d’aborder le thème plus large de « Living ». Ce concept englobe à la fois l’habitation multifamiliale conventionnelle, le logement étudiant, les appartements avec services, les cohabitations, les hôtels et les résidences pour personnes âgées, soit tout type d’hébergement offrant un endroit où dormir.
Les mégatendances clés qui portent le thème « Living » sont l’urbanisation, le vieillissement de la population (la société des seniors) et la montée en puissance de la mobilité et de la mondialisation.
Urbanisation : avec la hausse de la migration urbaine, la demande de logements augmente. Toutefois, l’offre a souvent du mal à suivre en raison du manque de terrains et des difficultés du secteur de la construction. Ce déséquilibre entre offre et demande favorise l’investissement dans les biens résidentiels traditionnels. De plus, la croissance démographique et la migration stimulent les tendances en matière de mobilité et de mondialisation. Nous soutenons fermement le concept de la ville du quart d’heure, où les investisseurs jouent un rôle clé dans la réponse aux besoins du logement urbain.
Mobilité et mondialisation : avec les flux migratoires mondiaux et la mobilité accrue, la demande de logements variés augmente, qu’il s’agisse d’appartements de longue durée pour familles, d’appartements avec services pour les travailleurs temporaires, de logements étudiants ou d’hôtels pour les voyageurs.
Société des seniors : le terme désigne l’évolution démographique vers une population vieillissante et le nombre croissant de personnes âgées dans la société. Cette influence démographique s’étend sur différents secteurs, et il est essentiel de répondre aux besoins des personnes âgées. Par conséquent, les logements pour personnes âgées, sous leurs diverses formes, devraient être un élément clé du thème plus vaste « Living ».
Ces tendances soulignent l’importance et la résilience du thème « Living ». Mais quels sont les critères clés pour investir dans ce secteur ?
Stabilité économique et politique : l’objectif est de mettre l’accent sur les pays dont l’économie et l’environnement politique sont stables. Cette stabilité réduit le risque de fluctuations importantes de la valeur immobilière et de changements imprévus de politique. Si la plupart de nos pays à l’étude offrent cette stabilité, les risques les plus élevés proviennent de la multitude de réglementations.
Disponibilité de la main-d’œuvre : cet aspect est particulièrement important pour les actifs gérés par des exploitants tels que les logements pour personnes âgées, les logements étudiants, les hôtels et les appartements avec services. Une main-d’œuvre fiable et compétente est essentielle au succès de ces actifs.
Offre et demande : nous visons à faire partie de la solution en investissant dans des zones où l’offre est insuffisante et où le besoin de nouveaux développements est important. Combler ces lacunes peut générer des rendements importants.
Taux d’intérêt : les récentes fluctuations des taux d’intérêt ont rendu l’accès à la propriété plus difficile, en particulier sur les marchés traditionnellement axés sur la propriété comme le Royaume-Uni et la France. Par conséquent, nous assistons à une évolution vers des constructions pour être louées, créant de nouvelles opportunités sur ces marchés.
L’extension du secteur résidentiel au concept plus large de « Living » offre aux investisseuses et investisseurs un plus large éventail d’opportunités alignées sur diverses stratégies d’investissement. Alors qu’investir dans le thème « Living », à l’instar du résidentiel, requiert une analyse tactique et stratégique détaillée ainsi qu’une évaluation minutieuse des risques (par exemple les pressions réglementaires croissantes qui pourraient limiter l’offre), les mégatendances soutenant ce thème soulignent sa résilience. Cela en fait une pierre angulaire de la stratégie de placement de Swiss Life Asset Managers. De plus, les marchés avec une offre excédentaire d’actifs commerciaux obsolètes pourraient en tirer des opportunités de conversion intéressantes.
Sur de nombreux marchés, le résidentiel est déjà une allocation sectorielle bien établie. Compte tenu du contexte actuel et de l’extension de cette allocation au thème « Living », nous tablons sur une forte croissance dans ce secteur. (Source : MSCI)
