Ces dix prochaines années, la population britannique devrait gagner 1,8 million d’habitants (2,7%), alors que la taille moyenne des ménages décline. Le dilemme immobilier n’en sera que plus cornélien si les investisseurs professionnels n’interviennent pas rapidement dans la construction à finalité locative.
Au Royaume-Uni, l’essor récent de la construction à finalité locative (build-to-rent, ou BTR) – de logements construits sur mesure et gérés par des professionnels, destinés à la location plutôt qu’à la vente – a permis de réduire la pénurie d’offre. Cette classe d’actifs bénéficie de solides assises structurelles, mais les promoteurs commencent tout juste à s’appuyer dessus pour développer une véritable croissance.
Les promoteurs face à une demande colossale
Ce n’est que ces dernières années que le Royaume-Uni s’est orienté vers le BTR, de sorte que le pays accuse du retard dans ce domaine. Seulement 2% des immeubles locatifs au Royaume-Uni sont construits pour être loués, contre 12% aux Etats-Unis, malgré la forte croissance pour ce type de biens locatifs ces dernières années.
Depuis 1997, l’accession à la propriété au Royaume-Uni a de plus en plus des airs de mirage, le prix moyen de l’immobilier étant passé de 3,5 fois le salaire moyen annuel à 9,1 fois. Sur la même période, le nombre de ménages locataires a augmenté de 93%, alors que le nombre de logements occupés par leur propriétaire n’a augmenté que de 3%. Malgré cette tendance, la proportion de propriétaires-occupants reste l’une des plus élevées d’Europe occidentale avec 65%, offrant une marge de manœuvre suffisante pour développer davantage le marché de la construction à finalité locative.
Pour répondre à cette demande croissante, l’offre doit mettre les bouchées doubles. Or, nous constatons actuellement une évolution dans la mauvaise direction. Depuis le premier trimestre de 2017, il y a eu plus de 180 000 remboursements hypothécaires dans l’achat pour location, apparemment en raison des changements apportés à la réglementation fiscale hypothécaire qui découragent les propriétaires privés, et l’offre de logements locatifs poursuit sa baisse.
Ces conditions ont entraîné un essor des investissements institutionnels destinés à la construction à finalité locative. Le secteur BTR a enregistré un montant d’investissement record de 4,4 milliards de livres sterling (environ 5,02 milliards d’euros) en 2021, et tout porte à croire que ce chiffre sera encore plus élevé en 2022, malgré les défis macroéconomiques importants, dont l’inflation et le coût de l’endettement. Si cet essor génère des bénéfices sociétaux, comme une offre accrue de logements de haute qualité, bien situés et gérés, associée à la flexibilité de la location, il représente également une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers.
Le potentiel du résidentiel
L’investissement dans l’immobilier résidentiel offre des avantages intéressants sur le plan de la diversification, car il garantit une plus grande fiabilité des flux de trésorerie et accroît l’exposition à un secteur dont il est avéré qu’il protège à long terme contre l’inflation. Si les niveaux élevés d’inflation actuels risquent d’éroder les bénéfices des locataires commerciaux, ce qui les empêchera de faire face à l’augmentation des loyers, l’inflation devrait stimuler celle des loyers des surfaces résidentielles. La hausse des coûts hypothécaires entraînera un plus grand nombre de locataires, car la montée des coûts de construction comprime une offre déjà limitée.
Les investisseurs institutionnels ont longtemps délaissé l’immobilier résidentiel, estimant qu’il s’agissait d’une classe d’actifs trop fragmentée nécessitant une gestion intensive. Mais ils passent ainsi à côté de rendements attrayants. Depuis 1980, le secteur résidentiel enregistre une croissance annuelle, en termes réels, de 5% du capital et de 2% des loyers, alors que le rendement de l’immobilier est de –0,8% sur le capital et de –0,3% sur les loyers pour l’ensemble du marché.
La qualité est reine
Forte de son expérience dans le secteur résidentiel au sens large, Mayfair Capital a défini un ensemble d’exigences strictes – environnement, emplacement, spécification des actifs et équipements – pour donner confiance aux investisseurs BTR dans la longévité de leurs décisions d’investissement. Comme dans tous les secteurs, les investisseurs immobiliers à long terme peuvent s’attendre à une meilleure résistance des rendements locatifs grâce à des actifs de meilleure qualité. Les meilleurs logements construits pour être loués offrent les caractéristiques idoines pour leurs locataires et la flexibilité physique nécessaire pour s’adapter à l’évolution de ces derniers, appuyées par des services réactifs et une gestion efficace des installations.
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