Der Wohnimmobiliensektor ist wegen seiner starken Fundamentaldaten wie der hohen Mieternachfrage, des begrenzten Angebots und der relativen wirtschaftlichen Stabilität seit Langem bei Anlegern beliebt. Es lohnt sich jedoch, zu überlegen, warum Investoren auch über den traditionellen Wohnsektor hinaus die vielfältigen Wohnkonzepte erkunden sollten.
Die Immobilienbranche wird oft in Sektoren wie Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen, Gesundheitswesen und Hotels unterteilt, die als die traditionellen Kategorien gelten. Da Immobilien für viele Anleger zu einem zentralen Fokus geworden sind, haben sich mehrere ergänzende Themen herauskristallisiert. Beispiele sind Life Science in der Kategorie Industrie/Büro, Studentenwohnungen in der Kategorie Wohnen und Mietlager in der Logistik.
Da sich die Immobilienlandschaft verändert, ist es unseres Erachtens an der Zeit, über eine rein sektorbasierte Perspektive hinauszugehen und einen thematischen Ansatz zu verfolgen. Ein solcher umfassenderer Ausblick eröffnet mehr Möglichkeiten für Investitionen, welche die künftigen Ertragsströme ankurbeln und die Gesamtperformance für die Anleger verbessern werden. Diesen Themen liegen grosse Megatrends zugrunde. Durch die Analyse der Megatrends, welche die Welt prägen, können wir die vielversprechendsten Anlagemöglichkeiten identifizieren – in Zentren, Bezirken oder bei einzelnen Objekten.
Anstatt sich nur auf den Wohnsektor zu konzentrieren, halten wir es für angemessener, das Thema «Wohnen» breiter zu fassen. Dieses Konzept umfasst nicht nur konventionelle Mehrfamilienhäuser, sondern auch Studentenwohnungen, Serviced Apartments, Co-Living, Hotels und betreutes Wohnen – im Grunde jede Art von Unterkunft, die einen Schlafplatz bietet.
Die wichtigsten Megatrends, die das Thema «Wohnen» beeinflussen, sind Urbanisierung, alternde Bevölkerung («Silver Society») sowie die zunehmende Mobilität und Globalisierung.
Urbanisierung: Da immer mehr Menschen in die Städte ziehen, steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Das Angebot kann jedoch aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Flächen und der baulichen Herausforderungen oft nicht Schritt halten. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stützt Investitionen in traditionelle Wohnimmobilien. Ausserdem treiben Bevölkerungswachstum und Migration die Mobilität und die Globalisierung voran. Wir unterstützen nachdrücklich das Konzept der 15-Minuten-Stadt, bei dem Anleger eine Schlüsselrolle bei der Bedienung urbaner Wohnbedürfnisse spielen.
Mobilität/Globalisierung: Mit globaler Migration und zunehmender Mobilität steigt die Nachfrage nach vielfältigen Wohnmöglichkeiten – sei es nach Langzeitwohnungen für Familien, Serviced Apartments für Kurzzeitarbeitskräfte, Studentenwohnungen für Studierende oder Hotels für Reisende.
Silver Society: Der Begriff bezieht sich auf den demografischen Wandel hin zu einer alternden Bevölkerung und die steigende Anzahl älterer Menschen in der Gesellschaft. Dieser demografische Einfluss dehnt sich auf verschiedene Sektoren aus, und es ist unerlässlich, den Bedürfnissen älterer Menschen Rechnung zu tragen. Daher sollte betreutes Wohnen in seinen verschiedenen Ausprägungen ein zentraler Bestandteil des umfassenderen Konzepts «Wohnen» sein.
Diese Trends unterstreichen die Wichtigkeit und die Widerstandsfähigkeit des Themas «Wohnen». Doch was sind die wichtigsten Kriterien für Investitionen in diesen Sektor?
Wirtschaftliche und politische Stabilität: Fokus auf Länder mit stabiler Wirtschaft und stabilem politischem Umfeld. Stabilität verringert das Risiko von drastischen Wertschwankungen bei Immobilien und unerwarteten politischen Veränderungen. Die meisten unserer berücksichtigten Länder bieten diese Stabilität. Die grössten Risiken gehen aus der zunehmenden Regulierung hervor.
Verfügbarkeit von Arbeitskräften: Dies ist besonders wichtig für betreibergeführte Objekte wie betreutes Wohnen, Studentenwohnungen, Hotels und Serviced Apartments. Zuverlässige und qualifizierte Arbeitskräfte sind für den erfolgreichen Betrieb solcher Objekte unerlässlich.
Angebot/Nachfrage: Ziel ist es, ein Teil der Lösung zu sein und in Regionen mit Unterangebot und grossem Bedarf an neuen Entwicklungen zu investieren. Mit der Schliessung dieser Lücken können hohe Renditen erzielt werden.
Zinsen: Die jüngsten Zinsbewegungen haben Wohneigentum vor allem in traditionell wohneigentumsgeprägten Märkten wie Grossbritannien und Frankreich vor Herausforderungen gestellt. Infolgedessen findet eine Verlagerung hin zu «Built-to-rent»-Lösungen statt, die in diesen Märkten neue Chancen eröffnen.
Die Ausweitung des Wohnimmobiliensektors auf das breitere Konzept «Wohnen» bietet Anlegern mehr Möglichkeiten, die auf verschiedene Anlagestrategien abgestimmt sind. Während Anlagen in das Konzept «Wohnen» ähnlich wie bei Wohnimmobilien detaillierte taktische und strategische Analysen erfordern sowie eine sorgfältige Beurteilung potenzieller Risiken wie des zunehmenden regulatorischen Drucks, der das Angebot einschränken könnte, unterstreichen die Megatrends, die das Thema unterstützen, die Widerstandsfähigkeit des Konzepts. Damit ist es ein Eckpfeiler der Anlagestrategie von Swiss Life Asset Managers. Zudem können Märkte mit einem Überangebot an veralteten Geschäftsliegenschaften attraktive Umwandlungschancen bieten.
Wohnimmobilien sind in vielen Märkten bereits eine etablierte Sektorallokation. Im aktuellen Umfeld und durch die Ausweitung der Allokation auf das Thema «Wohnen» erwarten wir ein starkes Wachstum in diesem Bereich. (Quelle: MSCI)
